Location meublée vs location vide
La location meublée et la location vide obéissent à des logiques juridiques, économiques et fiscales différentes, qui ont un impact direct sur la rentabilité, la souplesse de gestion et le profil de locataires visés. Le choix entre ces deux modes de location constitue un arbitrage clé pour tout bailleur, tant en termes de revenus locatifs que de régime d’imposition et de durée d’engagement. [1] [2] [3] [4]
Définitions et cadre juridique
La location meublée se définit comme la mise à disposition d’un logement d’habitation garni de meubles, comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire, conformément au décret du 31 juillet 2015. Le logement doit permettre au locataire d’y vivre immédiatement et convenablement avec ses seuls effets personnels (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, rangements, luminaires, etc.). [2] [6]
La location vide (ou nue) correspond à la location d’un logement non meublé, soumis le plus souvent à la loi du 6 juillet 1989 dès lors qu’il s’agit de la résidence principale du locataire. Le bail porte alors sur un logement à usage d’habitation principale, occupé au moins huit mois par an par le locataire ou sa famille, avec un encadrement légal renforcé des durées de bail, congés et révisions de loyers. [2] [6]
Durée du bail, préavis et souplesse
Pour une résidence principale, le bail de location meublée est en principe conclu pour une durée d’un an, renouvelable tacitement, ou de neuf mois non renouvelables dans le cadre d’une location à un étudiant. Le locataire peut résilier à tout moment en respectant un préavis d’un mois, ce qui lui offre une grande flexibilité de départ, tandis que le bailleur reste soumis à des motifs et délais stricts pour donner congé. [1] [6]
En location vide, la durée légale du bail est de trois ans lorsque le bailleur est une personne physique (six ans pour une personne morale), avec reconduction tacite à échéance. Le locataire peut donner congé à tout moment, mais avec un préavis de trois mois (réduit à un mois dans certains cas, notamment en zone tendue), ce qui confère une plus grande stabilité d’occupation au bailleur. [5]
Rentabilité et niveau de loyers
La location meublée permet généralement de pratiquer des loyers supérieurs, souvent de l’ordre de 15 à 20% de plus qu’une location nue pour un logement comparable dans la même zone géographique. Cette majoration tient à la mise à disposition du mobilier, à la flexibilité offerte au locataire et à la cible de marché (étudiants, jeunes actifs, salariés en mobilité, expatriés, etc.). [4]
En contrepartie, le bailleur supporte un coût initial d’ameublement et de décoration, ainsi qu’un renouvellement régulier du mobilier et des équipements (usure, casse, obsolescence), ce qui augmente les charges d’exploitation. La location nue génère souvent un loyer facial plus faible, mais avec des charges d’investissement moindres sur le mobilier et une stabilité locative généralement plus élevée, ce qui peut limiter la vacance locative sur le long terme. [2] [3] [4] [6]
Fiscalité : revenus fonciers vs BIC
Sur le plan fiscal, les loyers issus d’une location vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, avec deux régimes possibles : micro-foncier (abattement forfaitaire de 30% jusqu’à 15 000 € de loyers annuels) ou régime réel permettant de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d’emprunt, taxes, assurances, frais de gestion, etc.). Ce régime peut être intéressant pour les bailleurs ayant des travaux importants ou un fort niveau de charges, permettant de réduire la base imposable. [2]
La location meublée relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec, là encore, un choix entre micro-BIC (abattement forfaitaire de 50% sur les loyers, voire plus dans certains cas spécifiques) et régime réel. Au régime réel, le bailleur peut non seulement déduire ses charges, mais aussi pratiquer l’amortissement du bien et du mobilier, ce qui permet souvent de neutraliser tout ou partie de l’imposition sur les loyers pendant plusieurs années, notamment sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). [2] [4]
Avantages, inconvénients et arbitrage stratégique
La location meublée offre une rentabilité brute souvent plus élevée, une fiscalité potentiellement plus avantageuse grâce au régime BIC et à l’amortissement, ainsi qu’une grande flexibilité contractuelle pour les locations qui ne relèvent pas de la résidence principale (baux civils plus souples). En revanche, elle implique une gestion plus active (turnover plus important, états des lieux fréquents, renouvellement du mobilier) et une sensibilité accrue aux cycles de la demande locale (étudiants, tourisme, mobilité professionnelle). [1] [4]
La location vide, de son côté, assure une plus grande stabilité du locataire grâce à des baux plus longs et des préavis de départ plus importants, ce qui peut sécuriser les flux de loyers dans une optique patrimoniale de long terme. Toutefois, elle se traduit souvent par une rentabilité apparente plus faible et un régime fiscal (revenus fonciers) moins optimisé que la location meublée, sauf en présence de charges et travaux significatifs permettant de réduire fortement le revenu foncier imposable. [3] [4]
En pratique, l’arbitrage entre location meublée et location vide dépend du profil de l’investisseur (recherche de cash-flow ou de stabilité), de la localisation du bien (présence d’une forte demande étudiante ou de courte durée), de la capacité à gérer un bien de manière active et des objectifs fiscaux globaux du foyer. Une étude chiffrée comparant loyers, charges, fiscalité et scénario de vacance locative sur plusieurs années reste indispensable pour choisir le mode de location le plus adapté à chaque projet. [2] [4]
Sources :
[1] https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F2315
[2] https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-locations-meublees
[3] https://www.schaeffer-avocats-immobilier.com/blog/location-meublee-vs-location-nue-quel-regime-fiscal-choisir/
[4] https://lmnp.ai/ressources/rentabilite-comparee-location-meuble-vs-location-nue
[5] https://www.legalplace.fr/guides/duree-bail-location-vide/[6] https://leparticulier.lefigaro.fr/jcms/c_111571/immobilier/qu-est-ce-qu-une-location-meublee-20220821
(Crédits photo : www.pixabay.com)